Una situación común, al haber cumplido una obligación garantizada con hipoteca(entre las que más comúnmente se encuentran los contratos de mutuo, de crédito, etc.), es creer que, al haberse finiquitado el pago, automáticamente se extingue el gravamen que recae sobre el inmueble.

Lo anterior, además de ser incorrecto, puede presentar determinadas dificultades cuando se pretenda vender el inmueble en cuestión, o bien, si ante la necesidad de hacerse de capital, es necesario recurrir a un préstamo, mismo que, para tranquilidad de los acreedores, se garantizará con una hipoteca. Para no enfrentarse a éstos escenarios, es necesario tener en mente que al haber finiquitado la obligación principal, se debe de hacer el trámite de cancelación de hipoteca ante Notario Público, mismo que se encargará que se haga la anotación respectiva en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.

La confirmación por parte del Acreedor de que la deuda fue pagada, dando su consentimiento para anotar en el Registro Público de la Propiedad correspondiente la cancelación del gravamen, es lo que se conoce como cancelación de hipoteca.
La cancelación de hipoteca debe ser otorgada en escritura pública ante Notario, no siendo indispensable que dicha cancelación sea otorgada con el mismo Notario que constituyó la Hipoteca.
La conveniencia de tener debidamente cancelada la hipoteca ante Notario e inscrita en el Registro Público correspondiente, radica en el hecho de que mientras no se realice, el inmueble contará con un gravamen, que podría resultar inconveniente si se desea vender el inmueble o dar nuevamente en garantía, pues en el mejor de los casos retrasará el trámite correspondiente o bien puede resultar un verdadero problema si la Institución o persona moral se fusionó, cedió el crédito o está en proceso de liquidación, lo que puede convertir un trámite sumamente sencillo en una verdadera pesadilla.

Cabe mencionar, que si el crédito garantizado fue otorgado al amparo de lo dispuesto en la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la cancelación de hipoteca de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 BIS de la citada ley, será realizada por la institución una vez pagado el crédito o una vez que se origine algún motivo para la extinción del mismo, y entregará al acreditado el primer testimonio del instrumento cuando así lo requiera la propia ley o bien mediante Constancia de Liberación de la Obligación a su cargo cuando la ley no exija instrumento público, para que el cliente proceda a su debida inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad correspondiente.
En las Notarías llevamos a cabo la cancelación de hipotecas con cualquier Institución, persona física o moral, sin importar la ubicación del inmueble. Tratándose de Instituciones o personas morales hay que obtener del acreedor una carta de instrucciones dirigida a cualquiera de los Notarios Asociados 226 o 169 y una vez que se cuente con dicha instrucción, es necesario acudir con la misma y con la escritura donde se constituyó la hipoteca a cancelar, para realizar los procesos necesarios a fin de cancelarla e inscribir el instrumento en el Registro Público correspondiente.